Guide des droits et des démarches administratives
Impôt sur le revenu : déclaration d'une plus-value immobilièreFiche pratique
Impôt sur le revenu : déclaration 2016 des revenus de 2015 - 25.04.2016
Les règles relatives à l'imposition sur le revenu sont susceptibles d'être modifiées (loi de finance 2017 et lois de finances rectificatives).
Les informations contenues dans cette page sont à jour pour la déclaration 2016 des revenus de 2015.
Cette page sera modifiée en 2017 pour la déclaration des revenus de 2016.
Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l'acquérir, vous réalisez une plus-value. La plus-value immobilière est imposable sur le revenu, sauf s'il s'agit de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d'exonérations liées à la nature du bien ou à votre situation personnelle.
Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé :
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Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain)
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Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple)
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Vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
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Échange de biens, partage ou apport en société
À noter
la plus-value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux.Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées à la nature du bien cédé, à la qualité du vendeur et de l'acquéreur. La plupart des exonérations sont accordées sous conditions .
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Vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.)
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Première vente d'un logement autre que la résidence principale
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Vente d'un droit de surélévation
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Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
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Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
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Bien détenu depuis plus de 30 ans
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Bien vendu au profit d'un organisme en charge du logement social
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Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux
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Bien exproprié
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Personne titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité
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Personne résidant dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés
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Personne non résidente en France
Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :
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Démarches auprès de l'administration fiscale
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Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer
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Établissement de la déclaration
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Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien
Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :
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Montant de la plus-value déclarée par le notaire
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Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1ère cession d'un logement autre que votre résidence principale
La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition.
Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous ne pouvez pas la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien (sauf exceptions).
Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte.
Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais supportés lors de la vente. Par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires.
Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit. Par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place.
En cas de bien acquis à titre onéreux, le prix d'acquisition est le prix effectivement payé, indiqué dans l'acte de vente.
Il peut être augmenté des frais suivants, sur justificatifs :
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Charges et indemnités que vous aviez versées au vendeur lors de l'achat
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Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire). Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat.
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Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat.
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Frais de voirie, réseaux et distributions (frais de d'aménagement pour lotissement par exemple).
Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.
La plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention.
Le taux et la cadence de l'abattement sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Durée de détention |
Taux d'abattement applicable chaque année de détention |
|
|---|---|---|
Assiette pour l'impôt sur le revenu |
Assiette pour les prélèvements sociaux |
|
|
Moins de 6 ans |
0 % |
0 % |
|
De la 6e à la 21e année |
6 % |
1,65 % |
|
22e année révolue |
4 % |
1,60 % |
|
Au delà de la 22e année |
Exonération |
9 % |
|
Au delà de la 30e année |
Exonération |
Exonération |
La plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention.
Le taux et la cadence de l'abattement sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Durée de détention |
Taux d'abattement applicable chaque année de détention |
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|---|---|---|
Assiette pour l'impôt sur le revenu |
Assiette pour les prélèvements sociaux |
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Moins de 6 ans |
0 % |
0 % |
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De la 6e à la 21e année |
6 % |
1,65 % |
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22e année révolue |
4 % |
1,60 % |
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Au delà de la 22e année |
Exonération |
9 % |
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Au delà de la 30e année |
Exonération |
Exonération |
Un abattement supplémentaire de 30 % s'applique si les 3 conditions suivantes sont remplies :
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Signature d'une promesse de vente ayant acquis date certaine entre septembre 2014 et décembre 2015
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Réalisation de la vente au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit cette date (soit le 31 décembre 2017 pour une promesse de vente ayant acquis date certaine en 2015)
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Vente réalisée à une personne autre qu'un ascendant, descendant ou personne avec laquelle vous vivez en couple
La plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention.
Le taux et la cadence de l'abattement sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Durée de détention |
Taux d'abattement applicable chaque année de détention |
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|---|---|---|
Assiette pour l'impôt sur le revenu |
Assiette pour les prélèvements sociaux |
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Moins de 6 ans |
0 % |
0 % |
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De la 6e à la 21e année |
6 % |
1,65 % |
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22e année révolue |
4 % |
1,60 % |
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Au delà de la 22e année |
Exonération |
9 % |
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Au delà de la 30e année |
Exonération |
Exonération |
Un abattement supplémentaire s'applique si les 2 conditions suivantes sont remplies :
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Immeuble situé dans une commune où s'applique la taxe sur les logements vacants
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Engagement de l'acquéreur à démolir les constructions pour reconstruire des logements dans un délai de 4 ans
Le taux de l'abattement est le suivant :
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25 % pour les ventes réalisées jusqu'en décembre 2016 sous réserve de la signature d'une promesse de vente avant 2015
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30 % pour les ventes réalisées jusqu'en décembre 2017 sous réserve de la signature d'une promesse de vente en 2015
La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.
Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Le formulaire n°2048-IMM-SD (cerfa n°12359*13) contient un tableau permettant de calculer le montant (en pratique, c'est le notaire qui le calcule). La taxe ne concerne pas les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.
À savoir
vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le dépliant d'information et le site des Impôts .Voir aussi
Question ? Réponse !
Services en ligne et formulaires
- Impôts : accéder à votre espace Particulier Ministère en charge des finances
- Simulateur de calcul pour 2016 : impôt sur les revenus de 2015 Ministère en charge des finances
- Déclaration 2016 en ligne des revenus Ministère en charge des finances
- Déclaration 2016 complémentaire des revenus Ministère en charge des financesNotice pour remplir votre déclaration de revenus Notice revenus 2015 : résidence alternée d'enfants mineurs Notice revenus 2015 : allocations pour frais d'emploi Notice revenus de 2015 : plafonnement des effets du quotient familial. Notice revenus 2015 : Revenus exceptionnels ou différés et cas particuliers Notice revenus 2015 : Travaux dans l'habitation principale Notice revenus 2015 : BIC non professionnels : revenus de locations meublées et autres activités BIC non professionnelles Notice revenus 2015 : personnes fiscalement domiciliées hors de France CERFA 11222*18
- Déclaration de plus-value - Cessions d'immeubles ou de droits immobiliers intervenues à partir de 2016 Ministère en charge des finances CERFA 12359*13
- Déclaration de plus-value - Cessions d'immeubles ou de droits immobiliers intervenues à partir de septembre 2014 Ministère en charge des finances CERFA 12359*12
- Déclaration de plus-value - Cessions d'immeubles ou de droits immobiliers intervenues jusqu'en août 2014 Ministère en charge des finances CERFA 12359*12
- Déclaration de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir Ministère en charge des finances CERFA 14968*03
- Déclaration de plus-value - Cessions de biens meubles ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière Ministère en charge des finances CERFA 12358*09
- Déclaration de plus-value d'échange de titres de sociétés à prépondérance immobilière Ministère en charge des finances CERFA 12357*08
Où s'adresser ?
- Impôts Service (Pour des informations générales)
- Service en charge des impôts (trésorerie, centre des impôts fonciers...) (Pour joindre le service local gestionnaire de votre dossier fiscal (les coordonnées figurent sur vos avis d'imposition et déclarations de revenus))
- Notaire (Pour s'informer et vendre un bien immobilier)
Pour en savoir plus
- Le site des impôts : impots.gouv.frMinistère en charge des finances
- Impôt sur le revenu : dépliants d'informationMinistère en charge des finances
- Brochure pratique 2016 - Déclaration des revenus de 2014Ministère en charge des finances
- Vendre un bien immobilierMinistère en charge des finances
- Plus-values immobilières : exonérationsMinistère en charge des finances
- L'imposition des plus-values immobilièresInstitut pour l'éducation financière du public (IEFP)
- Vous résidez à l'étranger et vendez un bien immobilier situé en FranceMinistère en charge des finances
Références
-
Article 4 de la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015
Abattement exceptionnel sur les ventes de terrains à bâtir -
Article 27 de la loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de finances pour 2014
Abattement exceptionnel sur les ventes d'immeubles construits -
Code général des impôts : articles 150 A bis à 150 VH
Plus-values de cession à titre onéreux des biens et droits mobiliers et immobiliers (articles 150 U à 150 VH) -
Code général des impôts : article 170
Indication du montant des plus-values immobilières sur la déclaration de revenus -
Code général des impôts : article 200 B
Taux d'imposition des plus-values immobilières -
Code général des impôts : article 1609 nonies G
Taxe sur les plus-values immobilières élevées -
Code général des impôts, annexe 3 : articles 41 duovicies D à 41 duovicies I
Mentions obligatoires sur l'acte de vente en cas de demande d'exonération pour 1ère cession d'un logement (article 41 duovicies-0 H), détermination du prix de cession et d'acquisition (articles 41 duovicies H et 41 duovicies I) -
Code de la sécurité sociale : article L136-7
Abattement pour durée de détention concernant les prélèvements sociaux - Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI relatif aux plus-values immobilières
- Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-PVI-20-10 relatif à la détermination de la plus-value immobilière brute
- Bofip-impôts n°BOI-RFPI-PVI-20-20 relatif à la détermination de la plus-value immobilière imposable
- Bofip-impôts n°BOI-RFPI-TPVIE relatif à la taxe sur les plus-values immobilières élevées
