Démarches administratives : Droit de passage sur la propriété d'un autre (servitude de passage)

Guide des droits et des démarches administratives

Droit de passage sur la propriété d'un autre (servitude de passage)
Fiche pratique

La loi reconnaît au propriétaire d'un terrain enclavé un droit de passage sur une propriété voisine (servitude légale). Dans tous les autres cas, un accord amiable est nécessaire (servitude conventionnelle). En cas de conflit, le tribunal de grande instance est compétent.

Droit de passage pour un terrain enclavé

L'accord du propriétaire du terrain utilisé pour le passage n'est pas nécessaire si votre terrain est enclavé. On parle de servitude légale. En cas de conflit (si le voisin fait obstruction au passage par exemple), il faut saisir le juge pour qu'il vous reconnaisse le droit de passage.

Le droit de passage est automatique lorsqu'une propriété est enclavée.

Cela peut être le cas par exemple si vous êtes obligé de passer par le terrain du voisin pour accéder à votre maison qui n'est pas desservie par la voie publique.

Le propriétaire du terrain enclavé (le fonds dominant) a alors le droit de passer sur le terrain du son voisin (le fonds servant) et sous réserve de :

prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique,

passer par l'endroit le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant,
et verser au voisin une indemnité proportionnée au dommage occasionné par le passage (bruit ou tout autre préjudice).

La servitude de passage cesse si le terrain n'est plus enclavé du fait, par exemple, de la création d'une route ou d'un chemin public desservant ce terrain.

Dans ce cas, la cessation peut être constatée par accord amiable ou en justice.

En cas de mésentente sur l'exercice d'un droit de passage, il faut saisir le tribunal de grande instance.

Le juge peut statuer, selon ce qui lui est demandé sur :

l'existence du droit de passage,
l'emplacement du passage,
son mode d'exercice (accès à pied, en voiture...) ,
l'extinction d'un droit de passage,
ou le montant de l'indemnité à verser au propriétaire du fonds servant.

En cas de désaccord sur l'indemnité à verser, c'est au propriétaire du fonds servant d'apporter la preuve du dommage causé.

Attention

après 30 ans d'usage continu, l'emplacement du droit de passage et son mode d'exercice sont acquis.

Droit de passage pour un terrain difficile d'accès

Si votre propriété n'est pas enclavée, l'accord du voisin est toujours nécessaire pour obtenir un droit de passage sur son terrain. On parle de servitude conventionnelle. En cas de conflit sur l'exécution du droit de passage, le juge doit être saisi.

À noter

pour effectuer des travaux en passant par le terrain voisin, il faut faire une demande de tour d'échelle.

Le bénéfice du droit de passage nécessite l'accord du propriétaire du terrain utilisé.

Un accord amiable écrit doit être trouvé et préciser :

l'emplacement du droit de passage,

son mode d'exercice (accès à pieds, en voiture...),

le montant de l'indemnité que le propriétaire du fonds dominant doit verser au propriétaire du fonds servant.

Cette indemnité, dont le montant doit être proportionnel au dommage causé (bruit ou toute autre gêne) est librement fixée par les 2 propriétaires.

Lorsqu'il est reconnu par un accord amiable, le droit de passage peut être modifié uniquement d'un commun accord.

En l'absence d'accord amiable, l'usage du terrain du voisin sans autorisation est abusif.

En cas de litige lié à l'exercice d'un droit de passage contractuel, le tribunal de grande instance peut être saisi pour le faire exécuter.

L'extinction d'un droit de passage né d'un accord amiable peut être constaté par le juge si ce droit de passage n'a pas été utilisé pendant 30 ans. Tous les moyens de preuve sont admis, notamment :