Démarches administratives : Un bailleur HLM peut-il résilier le bail d'un locataire ?

Guide des droits et des démarches administratives

Un bailleur HLM peut-il résilier le bail d'un locataire ?
Question-réponse

La durée d'un bail pour un logement social est fixée pour une durée indéterminée. Mais il peut être résilié par le bailleur, en cas de non respect de certaines règles ou conditions.

Plafond de ressources dépassé

Votre bail peut être résilié si vos ressources :

sont au moins 2 fois supérieures aux plafonds de ressources pour l'attribution d'un logement HLM
et ce, durant au minimum 2 années consécutives.

Le bailleur n'a pas à vous faire de proposition de relogement.

Vous devrez alors quitter les lieux dans un délai de 3 ans à compter du 1^er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la 2^ème année consécutive, un dépassement des ressources. Si, au cours de cette période, vos ressources sont devenues inférieures aux plafonds de ressources pour l'attribution de ce logement, vous bénéficiez à nouveau du droit au maintien dans les lieux.

Le bailleur vous informe de votre situation dès que les résultats de l'enquête font apparaître, pour la 2^ème année consécutive, un dépassement du double des plafonds. Six mois avant l'issue du délai de 3 ans, il vous notifie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier la date à laquelle vous devez libérer les lieux.

Ne sont pas concernés :

les personnes âgées de plus de 65 ans,
les personnes, quel que soit leur âge, présentant un handicap ou ayant à leur charge une personne présentant un handicap,
les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville,
les logements situés le 31 décembre 2014 dans les zones urbaines sensibles qui n'ont pas été reclassées en quartiers prioritaires de la politique de la ville à compter du 1^er janvier 2015.

Non-respect des obligations

Non-paiement du loyer et des charges

Le non-paiement de votre loyer et des charges aux termes convenus peut causer la résiliation de votre bail suite à une décision de justice. Cependant, l'expulsion peut être automatique si une clause résolutoire s'applique. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location. Le bailleur vous adresse un commandement de payer. Si vous ne payez pas dans un délai de 2 mois, le bailleur peut saisir le juge pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion. Le juge peut vous accorder un délai de paiement s'il estime que vous êtes en situation de régler votre dette. Si vous payez dans le délai, vous pouvez rester dans le logement.

Troubles du voisinage

Si vous êtes la cause de troubles de voisinage, le bailleur peut vous proposer une offre de relogement correspondant à vos besoins afin de ramener le calme dans l'immeuble. En cas de refus ou d'absence de réponse de votre part après un délai d'un mois à compter de l'envoi de l'offre par lettre recommandée avec accusé de réception, votre bailleur peut saisir la justice. Mais votre bailleur peut aussi ne vous faire aucune offre de relogement et lancer directement une procédure judiciaire. Dans tous les cas, il doit s'écouler un délai de 3 mois entre la notification de l'assignation et la date de l'audience. En cas d'action en justice, une clause résolutoire peut s'appliquer. Le juge ordonnera alors automatiquement votre expulsion. Si l'expulsion est prononcée, vous aurez un délai de 2 mois minimum pour quitter les lieux. Ce délai peut être porté à 3 mois notamment en raison des conditions météo. Toutefois, si vous avez refusé les éventuelles propositions de relogement, le juge peut réduire ou supprimer ce délai minimal de 2 mois.

Logement insuffisamment occupé dans l'année

Votre logement doit être occupé au moins 8 mois par an, sauf motifs légitimes notamment professionnels, par vous ou les personnes qui vivent habituellement dans votre foyer. Le bailleur peut alors vous délivrer une assignation en justice avec un délai de 3 mois avant l'audience. Si l'expulsion est prononcée, vous aurez de 2 à 3 mois pour quitter les lieux.

Logement inadapté

Logement devenu trop grand

Vous ne bénéficiez plus du droit au maintien dans les lieux lorsque votre logement devient sous-occupé car trop grand pour son nombre d'occupants. Les personnes de plus de 65 ans ou les personnes, quel que soit leur âge, présentant un handicap ou ayant à leur charge une personne présentant un handicap ne sont pas concernées. Dans ce cas, le bailleur doit vous proposer au moins 3 nouveaux logements adaptés à vos besoins. Ces offres doivent répondre aux 3 caractéristiques suivantes :

satisfaire aux conditions de décence ,
être situé dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes,
être à un loyer inférieur à celui du logement d'origine.

En cas d'acceptation d'une offre, vous bénéficiez d'une aide à la mobilité. Elle couvre :

les dépenses de déménagement. Soit le bailleur finance votre déménagement à hauteur de 1 000 € et choisit l'entreprise de déménagement, soit il verse la somme forfaitaire de 400 € pour couvrir les frais occasionnés par ce déménagement. Ce versement est alors effectué dans le mois qui suit la remise des clés de l'ancien logement.
les frais relatifs à l'ouverture, à la fermeture ou le transfert d'abonnements aux réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphonie.
les travaux de remise à niveau de la qualité du nouveau logement proposé par rapport à l'ancien logement. À la demande du locataire, le bailleur effectue ces travaux avant l'emménagement et ce, dans la limite d'un certain montant.

Montant des travaux à la charge du bailleur selon la situation du locataire
Locataire : personnes à charge	Montant à la charge du bailleur
0	1 500 €
1	2 000 €
2	2 500 €
3	3 000 €
4	3 500 €
Par personne supplémentaire	+ 500 €

En cas de refus de toutes les offres, votre bail est résilié. Vous devrez quitter les lieux dans un délai de 6 mois à compter de la notification de la 3ème offre de relogement.

Logement adapté au handicap non justifié

Si vous bénéficiez d'un logement social adapté au handicap et que vous avez moins de 65 ans, votre bail peut être résilié si la personne handicapée ayant justifié l'attribution d'un tel logement (vous ou une personne à votre charge) n'occupe plus le logement. Le bailleur doit vous proposer au moins 3 nouveaux logements adaptés à vos besoins. Ces offres doivent répondre aux 3 caractéristiques suivantes :

satisfaire aux conditions de décence ,
être situé dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes,
être à un loyer inférieur à celui du logement d'origine.

En cas d'acceptation d'une offre, vous bénéficiez d'une aide à la mobilité. Elle couvre :

les dépenses de déménagement. Soit le bailleur finance votre déménagement à hauteur de 1 000 € et choisit l'entreprise de déménagement, soit il verse la somme forfaitaire de 400 € pour couvrir les frais occasionnés par ce déménagement. Ce versement est alors effectué dans le mois qui suit la remise des clés de l'ancien logement.
les frais relatifs à l'ouverture, à la fermeture ou le transfert d'abonnements aux réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphonie.
les travaux de remise à niveau de la qualité du nouveau logement proposé par rapport à l'ancien logement. À la demande du locataire, le bailleur effectue ces travaux avant l'emménagement et ce, dans la limite d'un certain montant.