Sauf exception, le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général.

Le bailleur est obligé d'entretenir le logement qu'il loue en dehors de tout ce qui touche aux réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire) et qui ne sont pas imputables à une faute du locataire. Sont à la charge du bailleur :

• les réparations urgentes (exemple : panne de chauffe-eau en hiver),

• les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d'escalier, ravalement de façade...),

• les travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste...),

• les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante...),

• les travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent.

Avant le début des travaux, le bailleur est tenu de remettre au locataire une notification de travaux par lettre remise en main propre ou par courrier recommandé avec avis de réception. Cette notification précise la nature et les modalités d'exécution des travaux.

Pour la préparation et la réalisation de ces travaux, le locataire doit permettre l'accès à son logement :

• tous les jours sauf les samedis, dimanche et jours fériés (à moins qu'il ne donne son accord),

• moyennant réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours.

Si les travaux :

• présentent un caractère abusif,

• ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de travaux,

• ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse,

le tribunal d'instance peut, sur demande du locataire, demander l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. Le locataire peut également solliciter la résiliation du bail si les travaux rendent le logement inhabitable.

Le bailleur ne peut pas s'opposer aux aménagements que son locataire souhaite réaliser dans le logement, à condition qu'il ne s'agisse pas de travaux de transformation.

À titre d'exemple, il doit laisser la liberté au locataire de procéder à un rafraîchissement de peinture ou à la pose d'une moquette. En revanche, le locataire ne peut pas abattre une cloison ou transformer une chambre en cuisine sans l'autorisation du bailleur par exemple.

Toutefois, le locataire peut réaliser, à ses frais, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie. Il doit en faire la demande au propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Celui-ci a 4 mois pour répondre à compter de la date de réception de la demande. L'absence de réponse dans le délai vaut acceptation. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état pour les travaux réalisés.